购房律师的作用

　　购房如何聘请律师
　　购房过程中，由于消费者缺乏相关的房地产法律知识，购房者往往不能有效地保护自己的合法权益。随着房地产买卖纠纷的日益增多，人们越来越意识到请律师参与到购房过程中的重要性。
　　那么，如何聘请律师代办购房事务呢？作为购房者，以下几方面可供参考：
　　选择房地产专业律师事务所和律师。聘请律师代办购房事务，不仅要求所聘请的律师要熟谙房产地法律知识，还需对当前的房地产市场有较深的了解，这样才能在为购房者提供法律服务的同时，又能为当事人的购房投资提供有价值的投资分析。
　　律师早介入购房者早受益。许多购房者都希望聘请律师为自己的购房活动提供法律保障，但不清楚何时请律师好。有些购房者在签订认购合同或出现购房纠纷时才聘请律师，往往费时费力。从保护购房者合法权益的角度出发，律师介入越早，购房者的利益就越有保障。因此，购房者在有购房意向后应立即聘请律师代理购房事宜为妥。
　　签订委托代理合同。律师代理购房事务是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系。委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同，它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。
　　委托人应出具授权委托书。由委托人单方出具的向代理律师授予代理权的授权委托书，是明确律师办理具体法律事务代理权权限范围的法律文书，它是委托人实施授权行为的标志，是产生代理权的直接标志。
　　购房人与律师事务所签订单项委托代理合同，并出具授权委托书后，律师即可在授权范围内具体办理购房事宜了。
　　预购期房律师的作用
　　购买期房，在签订预售契约时，律师可为置业者做以下工作：
　　1．确认置业者有无购买商品房的资格及手续完备与否，以及在资格不具备或手续不齐备时作必要的调整或补充。
　　2．根据第一阶段调查、审核的情况，以及置业者的资金能力、帮助置业者设计一套风险最小、效益最好的付款方案。
　　3．审查售楼代理商的资格信用及其与发展商的权利义务关系。
　　4．审核契约，对于权利义务不平等或不对等的予以修改，对于缺漏的内容予以补充。尽管北京市已用标准的契约文本，但是对于补充协议及设备设施、材料部分仍然需要双方另行协商，而且主契约中的条款也相对粗疏，责任偏轻，需要补充。
　　5．审核发展商的法定代表人或代理人身份，以保证签章有效。
　　以上只阐述这一阶段工作的主要任务，而如何很好地完成这些任务，则有赖于每位律师的工作经验。据笔者的经历，契约中的每一条款几乎都曾引发过争议，置业者需要律师予以一一解释，并作适当的修改。
　　预购物业律师的作用
　　在准备预购物业时，对发展商、项目开发、预售行为进行合法性调查，向置业者出具法律意见书。
　　具体内容包括：
　　1．审查发展商的法律性质，是否具有房地产开发经营资格以及资金能力状况等。为此，需要查明发展商的组织形式、股东背景、注册资金数额大小及资金到位情况、是否符合法律规章要求的经营条件及资格。
　　2．确认发展商预售项目的开发建设活动是否真实、合法。
　　商品房屋的开发、建设涉及计划、投资、金融、用地、规划、市政、公用事业、环保、治安等方面问题，需要取得计划和建设行政主管部门的批准。在取得立项批准后到其他部门办理一系列批准文件，只有取得这些文件，预售项目才合法，预售物业才能有保障地建设。因此，律师需要对下列文件进行核查，以了解其真实与否，是否属有权机关填发、相互协调与否。
　　律师通过审查有关文件主要确认：
　　（1）该土地使用权是否有未交清地价款或已设定抵押等暇疵，妨碍置业者顺利取得产权；
　　（2）土地使用证标明之土地是否正是预售项目房屋位置，有无不一致之处；
　　（3）上述文件是否真实，发证机关有权与否；
　　（4）土地使用权最高年限、剩余期限；
　　（5）土地使用权的种类和规划用途。
　　此项审查意义重大，因为商品房的价值重在土地使用权，房屋本身的价值逐年递减，商品房价值的增长依赖于土地使用权。
　　3．确认发展商预售行为合法有效与否。
　　物业有产品与商品两种形态。只有符合一定条件，办理一定手续之后的物业才能成为商品，才能进入市场买卖流通。简单来说，发展商取得的预售或销售许可证是符合这些条件的标志。因此，律师要对预售许可证的真实性、许可范围进行审查。律师除在发展商处核对原件、取得复印件外，还应到行政主管机关核查，以免受欺骗。
　　以上事项对于一般买家是必要的，此外的事项，如发展商的其他资信情况（如过去的开发经历、信誉，与他人之间的履约情况，诉讼或仲裁情况等）、项目的设计、施工、监理、设备设施等事项落实情况也应有所考虑，大宗买家对此则应当予以重视。