以案说法
A 支付违约金未必能解除合同

    2007年4月，正准备结婚的小王和未婚妻小沈买下了浦东新区永泰路某处新房，出于好奇，小王将自己的新房挂牌在附近的房产中介，以便了解自己新房的市场行情走向。

    不久，小王发现自己的 “眼光”果然不错，自己的房子已经升值不少。

    6月上旬的一天，小王突然接到中介的电话，原来有人愿意出高价买下小王的房子，心动的小王来到中介，与前来买房的朱女士碰了面。在中介的鼓动下，双方签订了《房屋买卖居间协议》，并就房屋价款、付款方式、违约责任等做了明确约定。

    为表示诚意，朱女士愿意支付10万元定金，但希望小王能够尽早将房屋交给她进行装修，以便其入住，小王同意了。

    6月16日、17日，朱女士先后两次将2万元和8万元交付给小王，小王同时也将房屋的钥匙一套及入户相关资料一套交给了朱女士，拿到钥匙的朱女士立即就该房进行装修。

    然而看到房价不断飞涨，小王开始后悔不已。

    7月下旬，当朱女士按约将第二笔房款交到中介后，小王怎么也不愿意到中介领取这笔钱款。两天后，小王表示自己不愿意卖房了，自己愿意支付违约金给朱女士。协商不成，朱女士一纸诉状将小王告上了法庭，要求小王继续履行合同。

    法庭上，小王一再抗辩称，自己愿意给对方补偿，甚至愿意支付全部违约金，但就是不想卖了。

    法院最后判决，朱女士与小王签订的 《房地产买卖居间协议》已经具备了买卖合同的主要内容，应视为合法有效。被告小王拒绝受领原告朱女士支付的第二笔房款缺乏依据，小王应前往中介领取该款，剩余购房款朱女士应按约支付，鉴于合同具有可履行性，故判令小王和朱女士继续履行该协议并办理相关房产登记手续。

【点评】

    法院实践中，经常遇到一些当事人，自认为 “只要我愿意支付违约金就可以解除合同”，其实不然。法院在处理房屋买卖合同纠纷时，如果一方主张合同继续履行，并且合同也有继续履行可能的，法院原则上将考虑双方继续履行合同，以保护交易的稳定性和公平性，而不会简单地以 “支付违约金”来替代合同的继续履行。

B做低房价不代表合同无效

    2007年6月，在外地工作的周先生看中了浦东的一套三室两厅房，并委托朋友袁小姐签订合同。6月14日，袁小姐前往中介，并代表周先生与该房的产权人徐先生协商具体事宜。双方最后约定房屋总价款为98万元。但徐先生同时提出，为少交税收，双方做低房屋的合同价，也就是在正式的 《房地产买卖合同》中约定交易价格为66万元，另外再以补充协议形式约定由周先生补足徐先生差价32万元，补充协议同时约定 “双方无权因做低房价而追究对方的责任；双方对此协议保密”等等。

    然而8月30日，当周先生回到上海准备与徐先生前往房产交易中心办理过户手续时，却始料不及地遭遇了徐先生的 “变卦”，由于房价飞涨，徐先生拒绝履行合同，而此时周先生已向徐先生支付了共计82万元房款。

    2007年9月，周先生向法院提起诉讼，要求徐先生继续履行合同，并协助其办理过户手续。庭审中，徐先生声称双方签订合同时做低房价，以达到少缴税的目的，应属恶意串通，损害国家利益，该合同无效，因此自己不需再履行合同。

    法院判决，虽然原、被告为达到恶意逃避国家税收的目的而在双方签订的 《房地产买卖合同》中故意做低房价，但关于本次房屋买卖其他条款的约定并不违反法律规定。法院认为，周、徐之间签订的买卖合同除了关于房屋价款部分的约定无效，其他条款均为有效。而且通过双方在该买卖合同订立前签订的居间合同、补充协议和房款支付情况来看，双方关于房屋价款的真实意思应为98万元，故判令允许周先生继续付清房款，徐先生则必须协助周办理产权过户手续。

【点评】

    房屋买卖中， “阴阳合同”已经成了 “潜规则”，很多买卖的当事人为了逃避国家税收，在递交给税务机关的房屋买卖合同中，往往约定的价款要远远低于实际成交价。虽然目前这种情况在各区房产交易中心的 “参考价”政策中有所 “遏制”，但诉讼中，还是会有当事人以价款的约定属于恶意串通损害国家利益为由主张整个买卖合同无效。

    然而做低房价不代表合同必然无效，在 “阴阳合同”的情况下，仅是用于避税的价款约定无效，并不妨碍合同其他条款的效力，千万不要自以为是的认为只要自己不想卖房，就可以用 “做低房价系违法”来 “替罪”。

C 房屋是违法建筑则合同无效

    2005年3月，刚开了家建筑装潢公司的袁先生为了开展业务四处寻找加工场地。3月下旬，花木镇上的某建材经营部负责人曹经理主动找到袁先生，表示自己可以为袁先生提供大面积的厂房，租赁期限不定，袁先生可以一直租赁到厂房市政动迁为止。为了尽快达成租赁协议，曹经理还向袁先生提供了相应的器械、同意袁搭建简易用房，并保证这些添附的东西在动拆迁时给予袁补偿受益。在如此优惠的条件下，袁先生与曹经理所在的建材经营部签订 《租赁协议》，约定出租期限自2005年3月20日起，租金每天0.30元/評，支付方式为先付后用，每6个月付一次等。

    然而到了2006年11月，建材经营部突然以 “厂房是违法建筑”为由通知袁先生的公司于当月搬离，但是袁先生一直未搬离。

    2007年7月，建材经营部诉至法院，表示自己出租的房屋是违法建筑，依法不能出租，而且租赁合同也没有约定租赁期限，应认定为不定期租赁合同，建材经营部可以随时要求解除合同。

    法院判决，建材经营部与袁先生之间签订的租赁合同中约定的租赁物为属于不合法建筑，故双方签订的租赁合同在内容上违反法律、行政法规的规定，属于无效合同。袁先生应该将基于租赁关系取得的租赁物返还给原告建材经营部，经营部要求袁先生公司搬离的诉请法院予以支持。袁先生应于一月内搬离，并支付原告一定数额的房屋使用费。法院同时指出，原告明知房屋为违章建筑仍然出租，应承担缔约过失责任，故袁先生承租后对租赁物进行的装修、添附所支出的费用，建材经营部应承担相应赔偿责任，具体数额由法院酌定。

【点评】

    在房屋买卖和租赁中，有的当事人会在交易成功后才得知自己买受或承租的房屋竟然是违法建筑或者含有违法建筑。这说明，不少当事人在签订合同时根本不重视审查对方的房屋权证，认为只要签订了白纸黑字的合同，自己的权利就能受到法律保护，等到诉讼发生后才追悔莫及，毕竟损失最大的还是自己。

D“夫妻共同财产”不是违约理由

    老庄夫妇陪着儿子前往房产中介，三人看中一处老式公房。该房产权人徐先生提出全部价款都采取现金方式支付，老庄一口答应，并于当天支付了定金1万元。翌日，老庄又支付了25万元首付款。

    不料第三天，徐先生突然打电话告知老庄 “房子不准备卖了，因为我的妻子不同意卖，这房子是夫妻共同财产，所以我们签订的买卖合同无效。”老庄立即通过中介发出了催告履行合同尽快办理过户的告知书，后将徐先生告上法庭，请求法院判决房屋买卖继续履行。

    徐先生强调，自己签订的买卖合同侵犯了妻子的共同财产权，原告继续要求履约是恶意行为。

    法院判决，老庄一家与徐先生之间房屋买卖合同依法有效。法院认为，由于徐妻并未作为产权人登记在产权证上，不能对抗合同的相对方，徐先生没有征得妻子同意出售房屋所产生的后果自行承担。原告老庄等的诉讼请求实际可行，法院予以准许。

【点评】

    不少卖家后悔自己 “一时冲动”，便以 “夫妻一方未经另一方同意，将双方共有的房屋出售他人，属于擅自处分夫妻共同财产的无权处分行为”为由，要求判定合同无效。但法院在处理此类案件时，一般会查明产权证上登记的权利人，若权利人只是签订房屋买卖合同的售房者一人，那法院将认定买卖合同真实有效。

法官提醒

房屋买卖注意事项

    1、要选择合法的、信誉度高的房地产中介公司。提供房地产中介服务的公司必须同时具备工商部门核发的营业执照及房地产主管部门核发的资质备案证明。

    2、在买房前要考查清楚房屋的权属状况，特别是二手房，查清房屋是否存在银行抵押等情况。

    3、核实房屋的基本情况。在合同中写明的房号应该是与房产证标注的完全一致，还要核实合同中的房屋与现状情况是否属实。

    4、将各项 “口头”承诺写进合同。卖家或中介人员承诺送家私、家电等，应列清单，中介承诺协助办理交易过户手续或按揭手续，应写明办理手续所需时间。

    5、签合同时要产权人全部到场，验明身份后亲自签名。对于部分产权人确实无法到场的，要严格审核签约人是否具有合法授权，授权委托书最好要经过公证。