海淀法院判决案例：
受理法院:海淀区人民法院
案由：房屋买卖合同纠纷
主要案情：
2010年4月12日，出卖人宋与买受人张在麦田公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宋出卖位于海淀区房屋一套，房屋成交总价为5 550 000元，张在签订本合同时支付定金人民币150 000元。存量房屋买卖合同约定：买卖双方应于2010年5月30日前（含当日）向银行办理贷款申请手续，同时签署网签备案合同，买受人拟贷款金额为人民币2 000 000元，若贷款未获批准或批准贷款数额不足申请额，出卖人允许买受人可选择再一次向其他银行申请贷款，出卖人应积极配合。若批准的贷款数额仍不足申请额或买受人没有选择再次申请贷款，则买受人应在办理缴税过户手续前/当日补足购房首付款。
2010年4月13日，张通过中国工商银行北京市分行转账定金15万元，宋向其出具收据。与此同时，张和其妻子名下分别有一套房屋。
此后，因贷款无法办理，张向海淀法院提起诉讼，要求解除合同，退还全部已付款项。
法院判决：
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。
本案中，张与宋签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。关于张因政策变化未能办理贷款是否在存量房屋买卖合同中已有约定一节，结合存量房屋买卖合同的其他条款及房屋买卖行业惯例，双方房屋买卖合同中关于银行贷款未获批准的约定，应指因买受人一方自身原因所导致的银行贷款未获批准，而非指任何原因所导致的银行贷款未获批准，故本院对宋关于张因房贷政策变化未能贷款已在存量房屋买卖合同中有所约定之辩称不予采信。
根据中国人民银行及中国银行业监督管理委员会相关规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。据此，张家庭住房套数已达两套，其关于诉争房屋的买卖，为个人第三套房屋之买卖，属于《北京市关于遏制房价过快上涨通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是张在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，要求继续履行合同对其明显不公平。现张请求法院解除合同，于法有据，本院对其关于解除存量房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故张要求宋返还其交付的定金15万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。
案件点评：
海淀法院的该份判决为正在审理的类似案件提供了参照，认定了国家政策变更导致的交易条件变化所产生的不利后果为不可归责于合同当事人的客观情况，认可了系情事变更，从而为解除合同、返还款项等确定了法律依据。维护了买方的权益。
虽然我国并非判例法国家，但法院的既有判例对于现行审判还是具有深远的影响，因此，这一判决的出台相信将影响一批案件的裁判结果。 |
关闭
