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漏水是一种十分常见的房屋质量问题。业主面对房屋漏水时，第一反应多是向物业报修。但是有些物业会将责任推诿给开发商、建筑商和其他业主。业主如何维权？需要明确几个问题，首先查明漏水的具体方位、其次通过鉴定等方式查明漏水的具体原因，查明开发商的保修期起始时间及期限，要求责任人进行维修并赔偿损失。张雷律师归纳的如下几个法律问题，为业主维权时提供法律帮助。

一问：哪些地方容易发生漏水现象？
答：比较容易出现漏水的地方有：
1、卫生间（楼上卫生间漏水，自家卫生间的天花板），防水层。
2、阳台窗口（雨水渗漏），墙体质量。
3、下水管道和洞口之间的缝隙，管道。

二问：漏水的原因有哪些？
答：漏水主要有三个方面的原因：一个是房屋质量本身的原因，如卫生间的防水层，因为本身做的不够密实，使得防水层和墙根脱离，导致防水层失效，再如安装下水管道而挖的洞口比管道的直径要大，管道周围和洞之间的缝隙没有用混凝土填满，对于防水层的检查防漏，一般业主很难操作，如果是毛坯房，要进行检验需要到楼上的卫生间囤水，进行24小时囤水试验；二是业主的不当使用造成的，比如因为楼上的业主擅自更改卫生间的布局，破坏了防水层，再比如楼上业主擅自改建厨房的外墙，改变了封口梁的受力状况，导致封口梁产生裂缝并以拓展到楼板，致使楼下的梁出现裂缝，外墙的雨水渗入室内；三是因为正常的设施、设备老化。

三问：房屋漏水的保修期限从什么时候开始起算？
答：房屋漏水的保修期要区分施工企业对开发商的保修期和开发商对业主的保修期两种。施工企业对开发商的保修期是施工企业建设的工程验收合格后，在一定期限内发生了质量问题，施工企业应当负责维修的义务，保修的对象是整个建设工程。根据《建设工程质量管理条例》第40条及《房屋建筑工程质量保修办法》第8条的规定，建设单位对开发商的质量保修责任从工程验收合格之日起计算。而开发商对业主的保修期则是指开发商对每一个业主应当承担的保修责任。这个保修责任既是法律的强制性规定，也是《住宅质量保证书》这个合同附件的约定内容。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第6条及《商品房销售管理办法》第33条的规定，开发商对业主的质量保修期限是从房屋交付之日起计算。

四问：房屋漏水的保修期多长？
查明房屋漏水的保修期需要注意两个地方，一是需要查看《住宅质量保证书》的内容，因《住宅质量保证书》构成了开发商和业主之间的合同，所以保修期的期限也构成了开发商的合同义务。一般而言，《住宅质量保证书》中约定的房屋漏水的保修期是5年。另一方面则应当遵守法律的强制性规定。目前，法律对建设工程的保修期有明确的规定，如《建设工程质量管理条例》第40条规定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……”，但没有法律直接对业主的房屋保修期明确规定。虽然如此，仍然可以从法律条文的内在联系推导出来业主享有的保修期权利。根据《商品房销售管理办法》第33条的规定“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期”，而关于“质量保修书”则在《房屋建筑工程质量保修办法》第6条规定“建设单位和施工单位应当在质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定”，同时第7条规定“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期为……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年”，所以从法律强制性规定的角度分析，房屋漏水的保修期是5年。

五问：因房屋质量问题而在保修期内发生的漏水现象，应当由谁维修？
答：有些业主会在房屋漏水后找物业公司维修，物业公司有时会推脱给开发商。因为业主是从开发商手中购买的房屋，所以理所当然的，在保修期内出现的质量问题应当找开发商来维修。根据关于保修责任法律效力层次较高的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……”的规定，房屋漏水是因为房屋质量问题，且发生在保修期内，那么应当由开发商进行维修。即使有《商品住宅实行住房质量保证书和住宅使用说明书的规定》第4条“商品住宅出售后，委托物业管理公司等单位维修的”这类规定，物业公司也仅仅是代开发商履行保修义务的第三人，当物业公司不维修或者维修不能达到应有效果的时候，业主仍然可以直接起诉开发商，要求履行维修义务。

六问：漏水是因其他业主的不当使用造成的，应当如何维权？
答：如果通过鉴定等方式查明了房屋漏水的原因是因为其他业主的不当使用造成的，那么就不属于开发商的保修范围了。这种情况下，根据《民法通则》第83条“……不动产相邻的各方……给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”的规定，应当由不当使用的其他业主承担。