购买商品房大部分需要签订政府制定的合同示范文版。这类文本体现了政府保护购房者权利的倾向，在诸多条款上增加了开发商的义务，限制了开发商的权利。但示范文本并非不可变更的合同，双方可以协商在合同补充协议增加、删减或者变更合同条款，并使补充协议效力高于示范文本条款的效力。因此开发商多会用补充协议减少义务、减轻违约责任，面对这类被修改的合同，弱势的购房者更多的只能被动接受。但签订后，张雷律师提醒购房者应当认真审核合同条款，以免因为错误理解合同条款而错误得做出法律行为。
房产律师提示：交房标准、交房时间、竣工验收报告、竣工验收登记备案表
 
【案情介绍】
2008年8月14日，杨先生和某开发商签订了《商品房买卖合同》，购买该开发商的某套商品房。
 
关于交房时间和交房标准，合同有两种不同的约定：
第一种是开发商应当在2008年12月30日前，将取得单体工程竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付给杨先生使用。
 
第二种交房标准约定在合同附件中，约定杨先生同意开发商在取得该工程竣工验收报告后即可交楼并在本合同约定的交楼日期后两个月内（2009年2月28日前）安排杨先生收楼；若杨先生要求在取得该物业工程竣工验收登记备案表后收楼的，则杨先生同意收楼时间为本合同约定交楼日期（2008年12月30日）往后顺延十二个月（2009年12月30日），安排收楼及办理备案手续期间不视为逾期交楼，杨先生不追究开发商责任。

实际上，双方约定了两种交房标准：“取得工程竣工验收报告”或“取得工程竣工验收登记备案表”；以及对应的两个交房时间：2008年12月30日和2009年12月30日
 
事情起因及杨先生策略：因不满开发商的装修标准，杨先生准备解除合同
2009年8月4日，杨先生向开发商发函称开发商未能在2008年12月30日前将房屋交付给杨先生。经向管理部门查询，开发商也没有取得该楼房的单体竣工验收报告和验收备案表，故该房屋不能交付使用，开发商迟延交房达215天，基于该理由，杨先生提出解除商品房买卖合同，并要求返还购房款，支付违约金。（张雷律师提醒：解除合同切莫轻易为之，契约严守乃合同法原则，解除是例外）
 
【案件思考】
1、合同约定两种房屋交付标准是否均是有效约定？

2、杨先生的诉讼请求能否得到支持？
 
【法庭判决】
法庭经过审理后认为，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，双方约定了两个交付标准和交付时间。一是取得单体竣工验收报告的交付标准，交付时间为2008年12月30日前；二是取得工程竣工验收备案表的交付标准，该交付时间是2009年12月30日前。
 
但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，取得单体竣工验收报告的交房标准，低于法定的标准，故该约定无效，应当以符合法定标准的取得竣工验收备案表为交付标准，即交楼时间应为2009年12月30日。故开发商并无交房时间严重延误之情形，杨先生的函件不发生解除合同的效力。
 
【法理延伸】
律师认为，签订商品房买卖合同时应当着重注意开发商的两项合同义务，一是交房期限，二是交房标准。开发商必须在交房期限内将满足交房标准交付给购房者。不符合交房标准，购房者可以拒绝收房；超过交房期限交房，购房者可以追究开发商的违约责任。本案中，由于杨先生未能正确理解合同中约定了两个交房时间和交房标准，原以为能够通过解除合同而达到拒绝接收装修不符合约定的房屋，却被法院判决解除函不具有解除的效力。

本案另一个值得注意的问题就是，房屋交付标准由双方约定，但该约定不得违反法律强制性规定。关于房屋交付，法律规定了最低的交付标准，低于该最低标准的约定无效，双方应当按照法律规定，或者符合法律规定的合同约定确定交房标准和交房时间。