开发商逾期办理小产证可能长达两年、三年，违约情形一直持续，此时就产生诉讼时效的问题。为了防止诉讼时效成为购房者主张权利的障碍，张雷律师建议可以采取发送律师函件的方式，中断诉讼时效，确保完整维护权利。律师函件的内容应当符合达到中断诉讼时效的条件，形式上符合法庭对证据真实性合法性关联性的要求。

【案情介绍】
2003年9月15日，杨先生和某开发商签订了《商品房买卖合同》，购买该开发商的某套商品房。
 
关于办理小产证的期限和违约责任双方约定：
出卖人应当在2004年5月28日，将该房屋交付给杨先生，并在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果因出卖人责任，导致杨先生不能在房屋交付使用后500个工作日内取得房地产权属证书的，杨先生不退房，出卖人每年按杨先生已付房款的5‰向杨先生支付违约金，直到取得房地产权证为止。（约定了相当于滞纳金性质的违约责任）
 
开发商逾期办理产证情形出现：
2004年8月17日，开发商才将该房屋交付给杨先生使用。（逾期交房违约情形）
 
但2006年8月16日该商品房办证的期限届满时，开发商仍未办理出该房屋的小产证。（从此日开始开发商需要承担违约责任）
 
直到2008年9月2日，房管局才出具了杨先生的房地产权证，并交付给开发商。开发商在10月6日通知杨先生领取《房地产权证》，杨先生于10月9日取得该证。（已经逾期4年之久）
 
由于开发商逾期办理小产证时间过长，杨先生气愤不过，于是在2009年12月18日向法院提起诉讼，要求开发商承担逾期付款违约金共计6946元（自2006年8月17日起至2008年10月8日止）（注意：违约金的时间跨度两年多，且在取得产证一年后才起诉）
 
而开发商则提出抗辩，杨先生在2009年12月10日起诉，根据两年诉讼时效的规定，杨先生在2007年12月10日前迟延办证违约金已经超过了诉讼时效，法院不应当支持。（诉讼时效的抗辩）
 
【案件思考】
1、逾期付款违约金，从何时计算诉讼时效的起点？

2、逾期付款违约金是否适用诉讼时效制度？
 
【法庭判决】
法庭经过审理后认为，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，开发商未能在合同约定的期限内办理出房地产权证，已经构成违约，应当自2006年8月7日起承担违约责任。(办证期限届满后，开始承担违约责任)

双方对违约金的交付时间没有明确约定，但约定了按年度计算，故推定为每年支付一次。故2006年8月17日至2007年8月16日违约金的诉讼时效期间已经届满，该段时间的违约金请求已经超过诉讼时效，法院不予支持。（推定起点，超过时效不支持。）
 
【法理延伸】
律师认为，为了维护既定的法律秩序稳定，法律规定诉讼时效制度。超过诉讼时效的诉讼请求，如果对方提出抗辩，则不会得到法院的支持。开发商违约情形出现后，购房者应当及时起诉追究违约责任。诉讼时效制度还涉及中止、中断和延长等制度，为了防止诉讼时效成为对方的抗辩理由，购房者也可以选择发送主张权利的函件这种方式，中断诉讼时效，两年的期限重新计算。
 
本案中，2006年8月17日开发商开始违约，2007年8月17日支付第一年违约金的期限届满。如果杨先生能在2009年8月17日前提起诉讼，则第一年度违约金也可以得到法院支持。